フリーランスで住宅ローンの審査は通るのか？審査のポイントと控除について解説！

フリーランスの方は正社員と異なり、社会的な信用を得ることが難しくなります。

ライフステージの変化などで、住宅の購入などを検討するタイミングになったとき、考えるのは住宅ローンのこと。
社会的な信用を得ることが難しいということを踏まえると、ローンが通るのかどうか不安になることと思います。

そこで、フリーランスが住宅ローンを利用する際のポイントについて解説していきます。

フリーランスが住宅ローンを組みにくい理由

住宅ローンといえば、数千万円という高額なお金を借り、非常に長い期間をかけて返済を行っていきます。
そのため、自動車のローンなどとは異なって審査が厳しいことが一般的です。

ローン会社や銀行にとっては、返済を続けられる人であるかどうかが審査の重要なポイントとなります。

会社員の場合は会社に勤めている限りは毎月一定の金額は給与が支払われます。
これを踏まえると、正社員が上記のような審査ポイントをクリアしやすくなるのは事実です。

具体的には会社員では、住宅ローンの審査時には下記のような項目が審査項目に入ります。

• ・現在の収入
• ・企業への勤続年数

しかし、記事の冒頭で述べたように、フリーランスは社会的な信用を得ることが難しいという前提があります。

その理由としては、収入が不安定であることが一番の理由になっています。

この収入の不安定さが、先ほどの「継続して返済ができるかどうか」の審査ポイントにおいて影響してしまいます。

しかしながら、フリーランスであっても絶対に住宅ローンが組めないというわけではありません。

ローン会社や銀行では、フリーランスや自営業の方の収入の安定性や返済能力を審査する際に、会社員とは違った審査基準を設けています。

それでは、実際にフリーランスや自営業の方のための審査基準とはどのようなものなのでしょうか。

住宅ローンを組むときにチェックされるポイントとは

先ほど解説してきたように、住宅ローンの審査時には、フリーランスや自営業の方向けの基準があります。

実際にどのような審査項目なのかというと、主に下記のようなものになります。

• ・複数年分の業績
• ・借入額、税金・保険料、借り入れの返済などの滞納があるかどうか
• ・オフィス兼住居の「住居部分の広さ」がどの程度か

なお審査にあたっては、正社員とは異なり提出しなければならない書類も多くなりますので、その点は注意が必要です。

それでは、こちらの審査項目についてそれぞれ詳しく解説していきます。

複数年分の業績

この項目では、収入の安定性が審査されることとなります。

正社員と違った部分といえば、審査される部分は所得である点になります。

フリーランスでは、自分の資金から事業に必要な経費をねん出するため、かかった経費を収入から差し引いた金額が所得になります。

例えば、節税のために経費に計上する科目を多くしている方は注意が必要です。
売り上げが大きい場合でも、経費が多く所得が少ないということになれば、審査ではマイナスになってしまいます。

マイナスになってしまった場合、借入可能額が減額されてしまったり、金利面で不利になることもあり得ます。

また、この所得については確定申告書でチェックされ、ほとんどの銀行では直近3年分の申告書の提出を求められます。

ただし、銀行によって何年分の申告書提出が必要かどうかについては若干変動があるようです。

住宅ローンを検討する際には、確定申告の書類が何年分必要か確認しておくことをおすすめします。

借入額、税金・保険料、借り入れの返済などの滞納があるかどうか

この項目は社会的信用を審査する際にチェックされるものになります。

会社員でも同じようなことが言えますが、フリーランスでは事業資金として借り入れを行っている場合があるかと思います。

その借入に対して、返済の滞納履歴があった場合には、信用情報に傷がついてしまいます。
この信用情報は各ローン会社が共有しているものになりますので、借入がある場合には十分に注意が必要です。

もし過去に3か月以上の滞納の履歴があった場合にも、この記録は支払いから5年で抹消されますのでその点は安心といえます。

また、税金については納税証明書の提出が求められます。
これは確定申告で提出が求められる3年分であることが一般的なようです。

税金の未納があった場合には、審査にはまず通ることはありません。

税金のほかにも国民健康保険などの保険料や年金の未納があった場合にも、審査に通りにくくなる要因になります。

これらのことから、支払わなければならないものは日ごろから滞納なく支払いを行っておくことを心がけるとよいでしょう。

なお、信用情報についてはインターネットか郵送で確認ができますので、不安な方は事前に確認しておくと安心です。

オフィス兼住居の「住居部分の広さ」がどの程度か

この項目は一見「なぜこんなところが見られるのだろうか」と思う方もいるかもしれません。

住宅ローンとは、そもそも住居を購入する目的で契約するものであり、事業目的の借り入れは原則として不可とされています。

しかしながら、近年ではフラット35などオフィス兼住居への融資も可能な住宅ローンも増えてきています。

そのようなローンであっても条件があります。

もし自宅の一部をオフィスとしたい場合には、住居の床面積の1/2以上を自己住居用とすることが住宅ローンの契約条件となります。
もちろんこの場合、住居の一室をオフィスにする程度であれば問題はありません。

住宅ローン審査に通りやすくするコツとは

住宅ローンといっても様々な種類があり、審査基準も異なることがしばしば。

そのため、フリーランスでもローン審査に通りやすい銀行やローン会社を選ぶことも、審査を通すためのコツになります。

そこで、先に解説した「フラット35」がフリーランスの方におすすめだといえます。

このローンは住宅金融支援機構が運営しているもので、特筆すべき点は以下のとおりです。

• ・確定申告や決算書は直近1年(1期)分でOK
• ・金利が低めに設定されている
• ・事業用の借り入れが返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)の計算から除外される

また、フラット35でローンの契約をするためには、購入する住宅に対しても、住宅金融支援機構が独自で定める条件が課されています。

例えば、耐震性などが該当します。

中古住宅では、この基準に該当していない部分が出てくる場合もありますので、その場合にはフラット35は利用できません。

もしフラット35の審査基準に満たない住宅の購入を検討している場合には、銀行などの他のローンを検討しなければなりません。

この場合にも、審査基準が緩和されるということはありませんので、その点は注意が必要です。

しかしながら、ローンの審査は闇雲に何社も通してしまうと、逆に通りにくくなってしまうケースも多々ありますので、しっかり見極めて事前審査に進みましょう。

なお、ある程度の頭金を準備しておくことや、共働き家庭であれば収入合算して審査をお願いすることも手段のひとつです。

特に、パートナーが会社員である場合には、審査の面で有利に働きます。

フリーランスでも住宅ローン控除を受けられるか

住宅ローンを利用して住居を購入した場合、一定条件を満たすことで住宅ローン控除というものの対象になります。

もしオフィス兼住宅とした場合にも、この条件に該当するのであればもちろん住宅ローン対象となります。
具体的な条件としては、先の項目で述べた「床面積に対して1/2以上が住居部分であること」があります。

それでは、この床面積に対する事業用部分の割合によって、どのように控除の可否が決まるのかを解説していきます。

自宅部分の占有比率が90％以上の場合

自宅部分が90％、事業用部分が10％の場合はすべて自宅として認識されるため、住宅ローン控除は全額適用となります。

また、10％未満の事業用部分については、使用割合に応じて経費計上も可能になります。
この場合はダブルで節税できるのでお得になります。

なお、経費として計上できる項目としては以下のとおりです。

• ・住宅ローンの利息部分(元本部分は控除不可)
• ・固定資産税
• ・火災保険料
• ・地震保険料
• ・水道光熱費
• ・電話代
• ・建物の減価償却費

自宅部分の占有比率が50％以上の場合

この場合には、事業用部分が50％未満となるため、住宅部分の割合に応じて住宅ローン控除が適用となります。
事業用部分についても、使用割合に応じて経費計上が可能です。

自宅部分の占有比率が50％未満の場合

このような場合は、50％以上が事業用部分となるため、住宅ローン控除の適用はありません。

ただし、経費については事業部分の使用割合に応じて経費計上が可能になります。


これらを見ていくと、住宅ローン控除は税金そのものを減らすことのできるもののため、節税効果が大きい制度だといえます。

また、事業用部分についても使用割合に応じて経費計上ができることから、一般的に住宅ローン控除を受けておいたほうが恩恵は大きくなります。

しかしながら、所得税については累進課税方式のため、所得が増えるとそれにつれて税率は高くなってきます。
そのため、もしフリーランスとして収入が非常に高額な場合には、前もって控除をけるべきかどうかを検討してみたほうがよいでしょう。

まとめ

住宅ローンを契約するにあたっては、審査にクリアしていくことが第一歩となります。

フリーランスとしてしっかりとした基盤が築けている方であれば、審査条件は厳しくとも契約し、住宅購入ができることでしょう。

まずは日々のお金の収支に注目してきちんとした基盤を築いて、同時にローン契約について事前にしっかりと調べておくのが、住宅購入をスムーズに進めるためのコツになります。